焦点| 天津宝坻楼市调查：碧万恒融龙头房企蜂拥而至但销售情况不乐观
天津宝坻城区一在建中的楼盘项目。中房报记者 秦龙/摄
中房报记者 秦龙|天津宝坻报道
与素有“京津明珠”之称的天津武清区相比，天津宝坻区显得低调又边缘。但随着近年来京滨、京唐高铁修建、人才新政等消息的放出，这座天津远郊占地1509平方公里的区域开始吸引了来自碧桂园、恒大、万科、金地等多家龙头开发商入驻，这也让其房地产市场变得“热闹”起来。
关于天津宝坻区域最新的消息是，10月15日天津市发改委发布了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》(以下简称“政策措施”)征求意见公告。意见针对宝坻京津中关村(8.800,-0.15,-1.68%)科技城和滨海新区中关村科技园区入驻企业职工，在医保、子女教育及购房等方面实现两地互通。政策措施在10月21日通过了征求意见期并开始试行。其中，入驻企业职工购房新政引入外界广泛关注。非天津户口的入驻企业职工，家庭在天津无住房的可在天津市购买1套住房，限售3年，不再需要提供2年的在津社保或个税证明。
定向人才新政的放出让外界的目光再一次聚焦天津宝坻。近日，中国房地产报(微信ID：china-crb)记者走访天津宝坻房地产市场，揭开了这座天津远郊区域的楼市现状。
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“碧万恒融”龙头房企蜂拥而至
金地新城大镜售楼处。中房报记者 秦龙/摄
中国房地产报记者在走访过程发现，天津宝坻以建设路为分界线，分为南城与北城。多数楼盘项目聚集在南城，大约有8个左右新盘项目在售。受天津宝坻南站高铁概念利好，南城新盘房价维持在13000元/平方米。反观北城项目较少，只有京津中关村科技城、河北鼎盛的天宝福苑零星的两三个项目，均价也在11000元/平方米，较之南城项目有2000元左右差价。
“南城项目比较多，聚集了碧桂园、恒大、融创、中交、金地等诸多一线开发商，这些开发商多都是2018年、2019年这一两年拿的地。”宝坻当地一中介机构铭佳地产营销总监刘女士表示，天津远郊区能有这么多开发商入驻也从侧面反应了这一区域的价值。
铭佳地产营销总监刘女士向记者分析，目前整个宝坻区楼市销售情况并不乐观，特别是二手房，我们店上个月仅仅成交了两单。与此同时，在新房方面状况相似，“我们代理了宝坻几乎所有新房项目，今年有七八个小区开盘，比如融创、中交、碧桂园、中交、金辉等一线开发商项目，随着大量新盘放出，本地居民无法消化这么多住房，只有外地客户参与才能消化。”
位于南城的新盘项目中交香颂处在宝坻区南三路与新仓路东南交口，该楼盘于2019年7月份开盘。中交香颂营销工作人员对中国房地产报记者表示，这几年中交在宝坻一共拿了三块地。2014年中交拿的一块地，开发了中交金梧桐项目，现在二手房价达到1.5万元/平方米左右;2017年，中交在城中心拿了一块地，开发建设了中交美庐;到2018年左右，中交在南城拿了第三块地，就是现在的中交香颂，总建筑面积约18.3万平方米。
“我们周边的项目有碧桂园、融创、金地等多个新盘，大多是2019年拿的地，都是冲着京滨、京唐高铁概念、政府南迁等利好消息过来的。”中交香颂营销工作人员表示。
在中交香颂几公里外的金地新城大境项目，其售楼处门口宣传牌上写着“清盘倒计时”。该楼盘销售人员对记者称楼盘接近尾盘，“现在在售的是第五期，只剩下一小部分高层住宅与别墅。这个楼盘卖的很火，此前在第一期开盘之时项目一天售罄。”
据中国房地产报记者了解，金地新城大境项目地理位置较优越，处在潮白河旁;项目占地面积27.1万平方米，建筑面积50万平方米，其中住宅44.3万平方米;未来居住人口可达上万，该楼盘销售人员称这是宝坻目前规划体量和规模最大的小区。
“我们项目为金地与新城两个品牌房企共同开发，金地负责具体操盘，后期由新城物业管理负责，项目均价在13000元/平方米，性价比非常高。”金地新城大境项目销售人员表示。
尽管金地新城大境销售人员口中宣传有着上万人的居住容量，但与这北城的京津中关村科技城相比却显得小得多。公开资料显示，京津中关村科技城由北京中关村和宝坻区政府合作开发，规划面积14.5平方公里，总面积占到宝坻整个城区面积的40%。
“整个京津中关村科技城可以为宝坻新增12万到16万人口。中关村在宝坻打造的是一个大型的产城融合项目，现在售的是生活配套区。”当记者来到京津中关村科技城时其销售人员介绍。
宝坻区建设路旁，融创御河宸院的宣传广告。中房报记者 秦龙/摄
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楼市限购背景下的暗流涌动
事实上，除了天津，近一个多月来，来自南京六合区、三亚等多地出台了类似的定向人才购房政策，包括廊坊北三县地区也传出针对特定群体购房“限购松绑”文件。中国房地产报记者发现，与以往调整购房政策不同，此次几个城市购房新政普遍与城市产业发展相关联，即为特定产业领域的职工购房“放行”。
“我们平时带看客户中，外地客户比较多，占到了七成，尤其是来自北京中关村的客户最多。这些外地客户大多都是为了孩子上学来的。”一位当地中介机构人士对记者表示，限购政策对有硕士及以上学历人群几乎没有限制，主要针对一些无学历或学历底的客户。
上述当地中介机构人士把客户人群以学历划分为有大白(无学历)、中专(小白)、专科、本科、硕士及以上，对于各个客户人群落户，天津宝坻市场几乎是明码标价。“大白的最难落户，落户需要20万元，比有学历的人要多花上十七八万元;落户费用根据学历大小依次减少，本科以上需要两万元左右，硕士学历及以上走天津人才政策就可以。”
京津中关村科技城售楼处。中房报记者 秦龙/摄
中关村新世界(8.800,-0.08,-0.90%)项目由中关村科技城发展有限公司开发建设，作为宝坻京津中关村科技城的生活配套，不少科技城签约入驻企业职工组团前来看房。当然，其中也有一部分闻讯而来的北京普通购房者。
“你们单位在北京中关村附近吗，当然，不在也没关系。”针对不在政策条件范围内的北京普通购房者有没有购房资格的问题，中关村科技城销售人员这样对记者说道。
10月15日晚间，天津市发改委网站发布消息称，为鼓励人才来津工作落户，天津市发改委起草了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》，并公开征求意见。拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，试行期限为一年。现向社会公开征求意见，征求意见时间为2019年10月15日至10月21日。
“公开征求意见的公示期已经过了。这个阶段是政策落地的阶段。政策支持相关职工在津购房，不用社保关系、完税证明可以在宝坻买一套房。其实，范围不仅限于职工人群。普通购房者也可以。”上述京津中关村科技城销售人员表示，“如果非职工普通购房人群买房。后期政策落地了，我们会找相关的中关村企业给你盖章，也会给你开一个符合这个条件的接受证明，允许在这个项目买房。这个是我们可以给你们提供的，网签的时候需要这些证明。”
“不符合购房条件的客户，就要落户了。户口问题，我可以介绍朋友办理。”中交香颂的销售工作人员对于不符合政策条件的普通购房者这样表示，“我们的客户以本地客户为主， 当然也有一批外地客户，主要集中在唐山、北京等地区。”
记者在走访宝坻的过程中发现，京滨、京唐等高铁正在建设当中，目前，从北京到宝坻也只有一条铁路。一位当地居民对记者表示“不光如此，天津宝坻连一个出租车公司都没有，现在交通还不是特别方便，等高铁修好了应该就好多了。”
铭佳地产营销总监刘女士向记者分析，虽然目前交通体系还不太成熟，但房企扎堆入驻主要是看好宝坻未来的区位优势和规划。2021年6月宝坻南站高铁即将通车，京唐、京滨高铁都在此设站点，距离城南城仅需要十分钟左右的车程。
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产业新城带动宝坻区域发展
作为联结京津冀三地的重要纽带和战略要地，宝坻区的区域地位重要性不言而喻。
“宝坻区融入推进京津冀协同发展，具有三方面优势：一是区位优势，二是载体优势，三是生态优势。”在今年7月30日召开的天津市宝坻区主题新闻发布会上，宝坻区委书记殷向杰介绍说，宝坻区距离北京、唐山、天津市区的距离基本相等，是北京非首都功能比较理想的疏解地。此外，宝坻作为全国生态示范区、全国绿化先进区，也拥有良好的生态环境。
事实上，记者注意到，近年来，宝坻区的产业布局也是聚焦在交通、产业等重点领域。
“在载体建设上，宝坻区相继建成了北大科技园、清华紫荆研究院、京津中关村科技城、“高铁新区”等高水平载体。其中，京津中关村科技城是中关村在京外唯一有重资产投入的合作项目，被纳入协同发展“2+4+46”产业疏解承接平台。“核心是按照产城融合的理念，打造类中关村生态系统，重点发展人工智能与智能制造、新能源与新材料、生物医药与医疗器械、高端装备制造等主导产业。”殷向杰说。
京津中关村科技城是宝坻产业新城的一个重要代表项目。据了解，京津中关村科技城旨在承接北京非首都功能项目搬迁，引入人工智能与智能制造、医疗器械及生物医药、新能源与新材料、高端装备制造和现代服务业领域的产业企业。
10月15日，天津市发改委发布的《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见公告，作为宝坻唯一一个受益的项目享受了这一政策红利。其中入驻企业职工具有购房新政格外引人瞩目，非天津户口的入驻企业职工，家庭在天津无住房的可在天津市购买1套住房，限售3年，不再需要提供2年的在津社保或个税证明。
有业内人士分析，上述人才引进政策或为了加速推进宝坻京津中关村科技城和天津滨海中关村科技园的开发建设和产业导入。不难发现，在北京中关村以外，宝坻京津中关村科技城是中关村发展集团唯一一个重资产投资项目。根据规划，京津中关村科技城开发建设周期为15年，运营周期30年，预计总投资1100亿元，创造税收1600亿元。
京津中关村科技城规划图。
据悉，科技城分为4期开发，1期开发周期为2017-2021年，发展目标为带来产业人口5000人，常住人口8000人;2期开发周期为2022-2025年，目标是带来2.5万产业人口，2.4万常住人口;3期开发周期为2026-2030年，目标是产业人口达7万人，常住人口5万人;4期开发周期为2031-2035年，发展目标为产业人口数达12万人，常住人口达8万人。
产业新城带动宝坻区域发展的路子正在有条不紊的进行当中。公开数据显示，从2017年6月起京津中关村科技城项目开始基础设施建设，已经与18家企业签署了投资协议，其中5个项目正在施工，13个项目将在年底前动工，截至目前还没有企业正式投产运营。根据京津中关村科技城的规划，截至2020年末，科技城会基本完成一期的招商，预计签约40-50家产业企业。
关键词：天津宝坻楼市 碧万恒融 京津明珠