新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠
10月，“房地产开发商”鲁商发展(6.100,-0.52,-7.85%)在二级市场“火”了一把，但这波上涨却不是因为卖房主业被看好，而是因为公司戴上了“玻尿酸”的帽子，还和“区块链”沾了点亲。
不过，正如公司风险提示中所述，公司股价已经严重脱离基本面。市场热点一个接一个，当热度渐渐散去，股价终究还要靠基本面来支撑。
为什么炒 “鲁商发展”
连续多日拉涨停的状况，鲁商发展已经很久没有出现过了。
从10月18日开始，鲁商发展连续6个交易日涨停，近10个交易日累计涨幅89.61%。暴涨期间公司多次发布公告提示投资风险。27日晚间，公司发布当月第三次风险提示，对“风险”的提示也较前两次更加详尽，涉及9个方面，否定玻尿酸概念的同时，还称房地产主业的持续盈利存在较大不确定性。
鲁商发展的玻尿酸概念主要有两个来源：拟收购焦点生物和福瑞达医药子公司。
10月1日，鲁商置业发布了拟收购山东焦点生物科技股份有限公司部分股权的公告。收购完成后鲁商置业将取得焦点生物的控制权。资料显示，焦点生物是一家专业生产透明质酸的企业，目前产能120吨/年。
根据玻尿酸龙头华熙生物的招股说明书，华熙生物2018年的透明质酸原料销量175.12吨，而华熙生物2018年在全球透明质酸原料市场的占有率为36%，焦点生物为12%，若以此估算，焦点生物2018年的销量约58.37吨，与120吨/年的产能有较大差距。并且，华熙生物2018年的原料产品销售收入为6.51亿元，若以此估算，一年58.37吨原料对应的销售收入约为2.17亿元。
数据来源：华熙生物招股书
但是鲁商发展披露的公告显示，截止2019年6月底，焦点生物的营业收入7250万元，净利润仅1487万元，净利润率约20.61%。
招股书显示，华熙生物2019年上半年实现营业收入8.09亿元，归母净利润为2.65亿元，净利润率为32.76%。
对比可见，焦点生物利润率不高的同时，产能利用率、产销率可能都不算高。
以目前的收益来看，就算收购了焦点生物100%股权，对鲁商发展业绩贡献也并不算多，更何况公司还表示，目前该交易存在重大不确定性，存在较大终止风险。
而另一个舆论焦点系鲁商发展的全资子公司“山东福瑞达医药集团有限公司”。鲁商发展表示，福瑞达医药无生产并对外销售透明质酸(玻尿酸)业务，只从事下游医药和化妆品生产等业务。
值得一提的是，由鲁商发展间接持股56.25%、福瑞达医药的子公司——山东福瑞达生物工程有限公司却是主要从事透明质酸、聚谷氨酸生物护肤技术产品的研发与销售，开发了“颐莲”、“瑷尔博士”等护肤品牌和“心生爱目”护眼品牌。其中，福瑞达医药官网顶部展示的“瑷尔博士”的最新主打产品即为玻尿酸精华液。
不过，鲁商发展半年报显示，福瑞达生物工程上半年的营业收入为1.47亿元，净利润仅1465.04万元，净利润率为10.20%，远低于华熙生物。
虽然同样都是生产玻尿酸的企业，盈利能力却有明显的差距，更何况，一个收购案还在推进，一个是鲁商发展间接持股的公司，半年净利润不到1500万元。投资鲁商发展的玻尿酸业务，也许还为时尚早。
或许是第三次风险警示起到了作用。10月28日，鲁商发展开板，但依然以8.77%的涨幅收盘，盘中股价最高触及8.03元/股，创下了近4年新高。而10月29日和10月30日，公司股价连续跌停。其中，也有区块链概念股来势汹汹的影响，冲淡了玻尿酸概念的热度。
巧的是，鲁商发展和区块链也沾点边，公司第六大股东鲁商集团旗下易通金服支付有限公司申报了“面向多维商业融合的区块链金融服务平台攻关项目”，以大数据、云计算、区块链等新一代信息技术为依托，通过立足商户供应链，提供多维金融服务解决方案。
由此看来，区块链概念和玻尿酸概念，鲁商发展似乎还是离后者更近一些。不过，正如鲁商发展所述，它仍然是一家以房地产为主业的公司，房地产销售收入占比超8成。
地产主业盈利能力羸弱
2019年7月，公司简称由原来的“鲁商置业”更名为“鲁商发展”。无论是2018年12月，鲁商发展从第一大股东手山东省商业集团有限公司里受让福瑞达医药，还是最近对焦点生物的收购计划，都是在构建“地产+医养”发展模式。
2018年的股权转让，山东省商业集团同时作了业绩承诺，山东福瑞达医药集团有限公司2018年、2019年、2020年实现的净利润总数分别不低于2537.00万元、5555.74万元、8493.43万元。
2018年，福瑞达医药的净利润为3749.19万元，而2019年上半年为1225.24万元，今年上半年仅完成了今年全年业绩的2成多，达成承诺业绩压力较大。
鲁商发展近年来一直在积极展开“医药康养产业转型”探索，地产主业的盈利不理想或是主因。
前三季度，鲁商发展实现营业收入70.84亿元，同比增长28.45%，实现归属于上市公司股东的净利润1.85亿元，同比增长47.53%。
虽然前三季度业绩仍呈增长趋势，但公司的盈利能力近年来大幅下滑。截至6月末，房地产销售的毛利率比上年减少了4.6个百分点至13.65%，远低于行业平均水平。
分区域来看，鲁商发展的毛利率水平主要受到了省外盈利性较差的影响。上半年，鲁商发展省内房地产销售的毛利率为19.53%，而省外仅为8.20%，两者分别较上年减少0.26、1.18个百分点。
此外，值得注意的是，上半年，鲁商发展的省外销售收入已经超过了省内销售收入，省外销售收入大幅上升的同时，省内销售收入下滑较快。公司目前位于山东省济南、青岛、潍坊、菏泽等地区的项目，去化周期相对较长，毛利率相对较高的省内销售下滑为业绩埋下隐忧。
据经营简报，2019年1-9月，鲁商发展房地产项目实现签约金额93.83亿元，同比增加23.09%;实现签约面积91.3万平方米，同比增加10.67%。其中，7-9月，实现签约金额24.25亿元，同比增加0.79%;实现签约面积22.55万平方米，同比减少18.49%。
在“房住不炒”大环境下，传统房地产开发模式难以持续，行业“马太效应”凸显，房企竞争激烈，市场份额将加速向龙头房企集中，行业洗牌随之加速，今年以来已经有超200家中小房企破产清算，资金链断裂是最主要的问题。
鲁商发展作为区域性小房企，日子也不好过。三季报显示，公司前三季度经营活动产生的现金流量净额为-65.97亿元，比上年同期减少750.39%，公告称主要系本期支付土地款较多。在融资收紧环境下，公司的资金压力不小，现金流问题需引起重视。
泡沫散去，鲁商发展的股价似乎正在回归基本面的路上，期待第二波行情的观望者需慎重投资。