摘要“参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》(2017)进行假设估算，典型小区旧改单位强度投资额可以达到2861元/平方米，也远高于仇保兴参事测算的1250元/平方米。在逆周期调节的背景下，政策大力度支持“旧改”，同时参考前期试点积累的经验，预计“旧改”能够进入快速发展期，未来空间值得期待
来源：中信证券(23.62 +0.21%,诊股)
“旧改”可在短期内提振消费和投资，是逆周期调节的重要抓手;中长期是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。从规模上说，“旧改”发展空间广阔，且随着居民生活需求的升级，预计规模会日渐增大。前期属于发展初期，节奏和规模都受到制约。随着“劲松模式”推广与专项债助力，预计将撬动社会资本积极参与，加速“旧改”放量。
“旧改”聚焦城市老旧小区改造，短期是经济逆周期调节的重要抓手;中长期中是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。
老旧小区改造(以下简称“旧改”)是加强城市基础设施建设，对小区水电管材、电梯物业、安防快递等基础设施的完善，有助于提振短期的消费和投资。从中长期来说，“旧改”对年代久远、基础设施较差的老旧小区进行改造升级，是经济“补短板”的重要内容。另外，“旧改”与新基建相契合。新基建本质上是信息数字化的基础设施，而新基建的内容在具体落地方面则呈现为公共服务领域的软硬件设施建设，这也正是老旧小区的改造方向。总体来看，中长期中“旧改”将推动城市建设高质量发展，符合新型城镇化发展的要求。
目前来看，“旧改”仍处于早期发展阶段，随着“旧改”需求逐步升级，未来空间可期。
尽管“旧改”已经在部分城市进行试点，但由于“旧改”处于发展的早期阶段，对于社会分工、运作模式、社会资本引入等仍然没有形成成熟的发展路径，因此也制约了“旧改”发展。主要体现在两个方面：
1)“旧改”的认定尚存在差异，且改造需求随着时间的推移逐步升级，因此全国“旧改”规模处于动态调整中。2019年7月住建部初步摸排，全国共有老旧小区建筑面积约为40亿平方米，而近日国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示老旧小区存量达100亿平方米;
2)“旧改”未形成成熟的运作路径，目前主要由财政资金主导，极大地限制了旧改投资规模。从试点城市披露的投资规模和部分省已公布的规划来看，单位强度投资额在111.2元/平方米至694.4元/平方米不等。
我们参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》(2017)进行假设估算，典型小区旧改单位强度投资额可以达到2861元/平方米，也远高于仇保兴参事测算的1250元/平方米。在逆周期调节的背景下，政策大力度支持“旧改”，同时参考前期试点积累的经验，预计“旧改”能够进入快速发展期，未来空间值得期待。
“劲松模式”推广与专项债助力，撬动社会资本参与。
资金筹措是“旧改”需要解决的核心问题，也是进程缓慢的主要原因，目前财政补贴为主要资金来源。例如在河北省三年行动计划中表明“旧改”投资总规模中财政出资占比高达87%。但今年出现了两方面的变化料将有助于撬动社会资本积极参与“旧改”。
第一，在试点城市中，“劲松模式”取得了初步的成功。年初开始北京市委书记蔡奇多次肯定“劲松模式”，同时北京市住建委表示要推广“劲松模式”。“劲松模式”的正面效应和政策的大力支持料将吸引社会资本更广泛的参与。
第二，4月14日国常会提出对于“旧改”要“中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜”。明确了专项债使用范围向“旧改”倾斜，杠杆的力量也能提升社会资本的参与意愿。从目前已经发行的旧改专项债来看，专项债融资在总投资占比为30.7%，极大地缓解了财政压力，提高了社会资本的参与度，未来也有助于“旧改”进一步放量。