摘要：值得注意的是，2月份以来以一二线为主的多个城市密集出台了房地产边际宽松政策，以对冲短期负面影响，更多城市可能跟进。在夏丹看来，大多政策作用于土地出让环节和商品房预售环节。地
本报记者张沛
国家统计局最新发布数据显示，2月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落。据国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读，突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击，但各地区各部门及时出台了一系列政策措施，保障房地产市场持续平稳健康发展。一二三线城市新建商品住宅销售价格环比持平或涨幅回落、二手住宅销售价格涨跌互现;一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅稳中趋落。
另据统计，1至2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%;商品房销售面积和销售额同比降幅均超过35%;房地产开发企业土地购置面积和房地产开发企业到位资金等数据也有较大幅度回落。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者，预计后续开发和销售跌幅将不断收窄。若疫情按当前防控进展不出现反复，二季度随着复工陆续推进和线下售楼恢复，疫情的负面影响有望逐步消失，行业将回归供求基本面。
多城受疫情影响无成交
楼市销售“小阳春”难现
初步测算，4个一线城市方面，2月份新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%。其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。新建商品住宅销售价格同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅与上月相同。
31个二线城市方面，新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交。二手住宅销售价格环比持平，与上月相同，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.2%和3.0%，涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点，均连续10个月回落。
35个三线城市方面，新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，扬州、蚌埠和平顶山等7个城市无成交。二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%，包头、锦州和扬州等12个城市无成交。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.9%和3.3%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点，均连续11个月相同或回落。
“总体看，2月份全国商品房价格涨幅稳中有落，疫情对房地产冲击全面显现。疫情导致购房者禁足、售楼处关闭，多地出现整月闭市的情况，销售停滞，拖累效应明显。对此，多家房企为促回款保障现金流安全，采取云看房+打折优惠等促销手段，但线上看房转化率较低造成销售业绩难有突破，个别房企出现全月仅售1-2套的窘境。1至2月份全国商品住宅销售面积同比下降39.2%，销售额同比下降34.7%。”中国民生银行研究院宏观分析师赵金鑫对《金融时报》记者说，短期内房地产市场能否快速回暖仍需结合疫情发展进行判断，如疫情防控顺利，短期抑制的购房需求将明显释放。预计3月份商品住宅销售价格各项指标环比增速将有所回调，但同比仍难乐观，往年楼市销售“小阳春”难现。
疫情明显冲击房地产开发销售
市场利率下行有利于
缓解房企融资成本压力
夏丹认为，受疫情防控形势严峻的直接影响，房地产开发和销售活动基本停滞，开发投资和商品房销售增速不可避免地出现断崖式下跌。
开发方面，建筑工地延后施工，土地拍卖有限开展，部分大型房企聚焦一二线城市拿地。1至2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%;房屋新开工面积同比下降44.9%，房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别下降29.3%和36.2%。
销售方面，夏丹表示，不少房企开启网络销售模式，但不动产推介和交易的特殊性使线下销售不能被完全替代，销售整体滑坡，库存转而增加。1至2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%;销售额8203亿元，下降35.9%;待售面积比2019年末增加3184万平方米。
“预计后续开发和销售跌幅将不断收窄，增长缺口逐渐修复，全年风险可控。3月份湖北以外地区尚未全面复工，各项数据可能仍在低位。”夏丹进一步分析称，一二线城市在就业、教育和医疗等方面的优势仍具备较强吸引力，购房需求所受影响仅为交易时点的推迟，随着逆周期调节力度加大，疫情过后开发和成交还可能出现回补。非都市圈内三四线城市若无额外政策红利，所受负面影响相对较大。
值得注意的是，2月份以来以一二线为主的多个城市密集出台了房地产边际宽松政策，以对冲短期负面影响，更多城市可能跟进。在夏丹看来，大多政策作用于土地出让环节和商品房预售环节。地方为稳定楼市可出台边际宽松政策，不过大幅放松可能性小;边际宽松政策中，合理的供给侧宽松多能放行，需求侧宽松则有可能不被允许。
从融资角度看，夏丹指出，国内流动性继续保持合理充裕，市场利率下行有利于缓解房地产企业融资成本压力，主流房企也逐渐恢复债券融资，停工停售带来的经营压力有望缓解。
针对今后房地产政策走向，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇3月16日在国新办新闻发布会上强调，“房住不炒”的定位没有改变。“房地产的发展政策，我们要按照推动高质量发展的要求，不把房地产作为短期刺激经济政策，这也是明确的。”